ImovelScore · Metodologia
Como o ImovelScore funciona
Do dado bruto à recomendação: 5 etapas sequenciais, as fontes de mercado e as referências macroeconômicas. Nada é caixa preta.
Nossa metodologia
5 etapas do dado à recomendação
O ImovelScore processa cada análise em 5 etapas sequenciais. Nada é uma caixa preta.
Dados de mercado
Coletamos benchmarks de aluguel e preço/m² por bairro a partir de fontes públicas reconhecidas pelo mercado imobiliário brasileiro.
Benchmarks segmentados por porte: ≤ 40 m² · 41 a 80 m² · > 80 m²
Comparação automática
O preço/m² e o aluguel informado são comparados com o benchmark do bairro para classificar o imóvel e penalizar ou premiar o score.
Imóveis caros, justos ou baratos em relação ao mercado são detectados e pesam no Score Final.
Motor financeiro
Calculamos métricas distintas conforme o objetivo declarado: investir (renda) ou morar. Nenhuma fórmula é compartilhada entre os dois modos.
Financiamento modelado com SAC/PRICE real, ITBI, escritura, corretagem e vacância embutidos.
ImobiAI
O ImobiAI age como um comprador experiente e um corretor criterioso ao mesmo tempo, sem viés de venda. Interpreta dados — não inventa.
Desenvolvido com a API Claude da Anthropic (claude-sonnet-4-6). Todos os dados vêm do motor financeiro — nunca de suposições.
Score final
O Score sintetiza todos os fatores em um único número, com pesos distintos por modo de análise. Inspirado no Wine Enthusiast: nenhum imóvel atinge a nota máxima — perfeição não é crível.
Perfil do investidor (Conservador / Moderado / Agressivo) calibra o benchmark de referência para comparação com CDI.
Referências macroeconômicas
Taxas e dados utilizados nas análises
Selic atual
13,25% a.a.
COPOM mai/2026
Selic histórica
10% a.a.
Média 2010 a 2024
Selic neutra
8% a.a.
Estimativa longo prazo
INCC
7% a.a.
Média histórica obra
IR renda fixa
Tabela regressiva
Receita Federal
Valorização SP
4,27% a.a.
FipeZAP Dez/2025
Aviso Legal
O ImovelScore é uma ferramenta educacional de análise imobiliária baseada em dados públicos e simulações financeiras. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou assessoria imobiliária.
Os resultados dependem das informações fornecidas pelo usuário e das premissas explicitadas em cada análise. Benchmarks são estimativas; rentabilidades passadas não garantem resultados futuros.
Antes de tomar qualquer decisão de investimento, consulte um profissional habilitado pelo CFA, CFP ou CVM conforme a complexidade da operação.