Sobre o ImovelScore
Uma ferramenta criada por quem acredita que decisões imobiliárias merecem análise estruturada, não achismo.
Quem Somos
O ImovelScore nasceu de uma dúvida real dentro da minha própria casa. Ao analisar investimentos imobiliários com minha esposa, percebemos que existia muita opinião no mercado: corretores otimistas, posts nas redes sociais, planilhas genéricas. Mas pouca análise estruturada baseada em dados concretos.
Perguntas simples ficavam sem resposta objetiva: esse imóvel rende mais que deixar o dinheiro na Selic? O yield informado considera os custos reais? A valorização histórica desse bairro justifica o preço pedido?
Com formação em Engenharia de Software e mais de 30 anos gerenciando projetos de tecnologia, decidi aplicar o mesmo rigor analítico ao processo de decisão imobiliária. O resultado foi o ImovelScore: uma plataforma que combina dados públicos de mercado, modelagem financeira e inteligência artificial para transformar dados brutos em recomendações claras e defensáveis.
"Não construímos uma calculadora de aluguel. Construímos uma ferramenta de inteligência de investimento com a mesma seriedade que grandes fundos imobiliários aplicam às suas análises."
André Luiz Pinheiro, fundador
André Luiz Pinheiro
Engenheiro · Gestor de Projetos · Fundador
Profissional de tecnologia com mais de 30 anos de experiência em desenvolvimento de software e gestão de projetos complexos, atuando em empresas globais como Carnival Corporation, ThoughtWorks e IQVIA. Especializado em análise de dados em larga escala e arquitetura de sistemas distribuídos.
O ImovelScore também nasceu de uma parceria real. Joseane Pinheiro, Médica Nutróloga e cofundadora, foi a Product Owner do projeto, responsável por questionar cada premissa, validar a experiência do usuário e garantir que a ferramenta fosse compreensível não apenas para analistas, mas para qualquer pessoa que valorize clareza antes de tomar uma decisão.
Nossa Metodologia
O ImovelScore processa cada análise em 5 etapas sequenciais: do dado bruto à recomendação final. Nada é uma caixa preta.
Dados de mercado
Coletamos benchmarks de aluguel e preço/m² por bairro a partir de fontes públicas reconhecidas pelo mercado imobiliário brasileiro.
Benchmarks segmentados por porte: ≤ 40 m² · 41 a 80 m² · > 80 m²
Comparação automática
O preço/m² e o aluguel informado pelo usuário são comparados automaticamente com o benchmark do bairro para classificar o imóvel.
Imóveis caros, justos ou baratos em relação ao mercado são detectados e pesam no Score Final.
Motor financeiro
Calculamos métricas distintas conforme o objetivo declarado pelo usuário: investir ou morar.
Financiamento modelado com SAC/Price real, ITBI, escritura, corretagem e vacância embutidos.
ImobiAI
O ImobiAI age como um comprador experiente e um corretor criterioso ao mesmo tempo, sem viés de venda.
Desenvolvido com a API Claude da Anthropic. O ImobiAI interpreta, não inventa. Todos os dados vêm do motor financeiro.
Score final 0 a 100
O Score sintetiza todos os fatores anteriores em um único número, com pesos distintos por modo de análise.
Perfil do investidor (Conservador / Moderado / Agressivo) calibra a Selic de referência: 15% · 10% · 8% a.a.
💹 Taxas e referências macroeconômicas
Selic atual
15% a.a.
COPOM mar/2026
Selic histórica
10% a.a.
Média 2010 a 2024
Selic neutra
8% a.a.
Estimativa longo prazo
INCC
6% a.a.
Média histórica obra
IR renda fixa
Tabela regressiva
Receita Federal
Valorização SP
4,27% a.a.
FipeZAP Dez/2025
Aviso Legal
O ImovelScore é uma ferramenta educacional de análise de investimento imobiliário baseada em dados públicos e simulações financeiras. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou assessoria imobiliária.
Os resultados dependem integralmente das informações fornecidas pelo usuário e das premissas explicitadas em cada análise. Benchmarks são estimativas; rentabilidades passadas não garantem resultados futuros.
Antes de tomar qualquer decisão de investimento, consulte um profissional habilitado pelo CFA, CFP ou CVM conforme a complexidade da operação.
ImovelScore, Ferramenta educacional · São Paulo, Brasil · 2026
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